21世紀經(jīng)濟報道
南方財經(jīng)全媒體記者彭敏靜
2025-03-12 09:33
不到一個月，公募REITs的公眾認購倍數(shù)紀錄再次被打破。
2月12日，匯添富九州通醫(yī)藥REIT公告認購申請確認比例，其中公眾投資者有效認購倍數(shù)達1192倍，創(chuàng)出歷史新高，刷新了此前國泰君安資管濟南能源供熱REIT創(chuàng)下的813.44倍紀錄。
除了發(fā)行市場火熱，公募REITs在二級市場的表現(xiàn)也十分強勢。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2月12日收盤，中證REITs全收益指數(shù)今年以來已經(jīng)上漲了8.86%，部分產(chǎn)品年內(nèi)漲幅超20%。
公募REITs再創(chuàng)紀錄
2月12日，匯添富九州通醫(yī)藥REIT發(fā)布認購申請確認比例結(jié)果的公告，公告顯示，匯添富九州通醫(yī)藥REIT最終募集基金份額4億份，發(fā)售價格為2.895元/份，基金募集資金總額為人民幣11.58億元。
具體來看，該基金的募集由戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售、公眾發(fā)售三個部分組成。其中，戰(zhàn)略配售初始發(fā)售份額為3億份，為本次基金份額發(fā)售總量的75%；網(wǎng)下發(fā)售的初始發(fā)售份額為7000萬份，占扣除戰(zhàn)略配售初始發(fā)售份額數(shù)量后發(fā)售份額的70%；公眾發(fā)售初始發(fā)售份額為3000萬份，占扣除戰(zhàn)略配售初始發(fā)售份額數(shù)量后發(fā)售份額的30%。
2月10日，匯添富九州通醫(yī)藥REIT正式開啟發(fā)售，其原定募集期為2月10日至2月11日，但由于公眾投資者認購踴躍，僅用一個交易日便的認購總量實現(xiàn)滿額，因此在2月10日晚間宣布提前結(jié)募。
2月12日，最終的配售結(jié)果公告，該基金的戰(zhàn)略投資者100%配售；網(wǎng)下投資者配售比例為2.015%，有效認購倍數(shù)約50倍；公眾投資者有效認購申請實際確認比例為 0.084%，有效認購倍數(shù)達1192倍，創(chuàng)出歷史新高。
在此之前，這一紀錄保持者是國泰君安資管濟南能源供熱REIT。今年1月9日，國泰君安資管濟南能源供熱REIT公告，其公眾認購最終認購比例僅為0.123%，認購倍數(shù)達813.44倍。
在業(yè)內(nèi)人士看來，公募REITs頻頻“賣爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。國海證券分析師靳毅在《公募REITs正當時》研報中表示，從長期來看，在公募REITs常態(tài)化發(fā)行、稀缺性弱化、投資者認知提升的情況下，公募REITs市場必將逐漸回歸理性，打新策略有效性或?qū)⑦呺H弱化，但短期來看，打新策略勝率及賠率仍較高，政策及二級市場行情是現(xiàn)階段影響策略有效性的重要因素。
機構(gòu)投資者認購踴躍
公開資料顯示，匯添富九州通醫(yī)藥REIT是國內(nèi)的首單醫(yī)藥倉儲物流REITs產(chǎn)品，其中項目的發(fā)起人九州通集團是全國最大的民營醫(yī)藥商業(yè)企業(yè)，也是醫(yī)藥流通領域的領軍企業(yè)，原始權(quán)益人九州通物流作為醫(yī)藥行業(yè)的首家5A級物流企業(yè)，擁有規(guī)模龐大的醫(yī)藥供應鏈服務平臺基礎設施，物流網(wǎng)絡資源覆蓋全國96%以上區(qū)域。
基于優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)，在此前的戰(zhàn)略配售階段，匯添富九州通醫(yī)藥REIT就頗受資金關注，參與戰(zhàn)略配售的機構(gòu)投資者中，不僅有太平洋壽險、太平洋產(chǎn)險、泰康人壽、泰康養(yǎng)老等險資，還有東方證券、銀河證券等多家券商，以及華夏基金旗下專戶。
談及為何此次基金選取九州通東西湖現(xiàn)代醫(yī)藥倉儲物流中心作為底層資產(chǎn)時，匯添富九州通醫(yī)藥RETI擬任基金經(jīng)理李心寧表示，主要有以下三點原因：
一是醫(yī)藥物流行業(yè)的未來比較可期。隨著中國老齡化的加深，民眾對于藥品藥械的購買需求持續(xù)攀升，這直接推動了醫(yī)藥物流行業(yè)的進一步發(fā)展，業(yè)務資源也會逐步向頭部優(yōu)勢企業(yè)聚攏。
二是醫(yī)藥物流行業(yè)自身的行業(yè)壁壘較高，藥監(jiān)局針對藥品藥械實施著較為嚴格的監(jiān)管，業(yè)內(nèi)企業(yè)必須具備高度的專業(yè)性來保障藥品質(zhì)量的安全，同時還要兼顧運營的高效性，要滿足市場的一些即時需求并對成本進行有效控制。
三是九州通作為行業(yè)龍頭企業(yè)，積累了龐大且穩(wěn)固的客戶群體，各項運營流程也打磨得較為成熟，公司有較為堅固的護城河。再加上現(xiàn)代醫(yī)藥倉儲物流中心的初始投資是比較高的，新進入者往往望而卻步。
“我們也是從九州通集團豐富的資產(chǎn)池中優(yōu)中選優(yōu)，最終選擇了曾經(jīng)被評為全國十大國家智能化倉儲物流示范基地的東西湖現(xiàn)代化醫(yī)藥倉儲物流中心作為我們首批入池的底層資產(chǎn)?！崩钚膶幷f道，“從過去三年的運營情況來看，倉庫的運營表現(xiàn)良好，凈運營收益復合增長率超過6%，租金以及使用率的情況穩(wěn)步上升，所以我們認為底層資產(chǎn)具備長期良好發(fā)展態(tài)勢?！?/p>
公募REITs開年漲勢強勁
除了發(fā)行市場火熱，公募REITs在二級市場的表現(xiàn)也十分強勢。
Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2月12日收盤，中證REITs全收益指數(shù)今年以來已經(jīng)上漲了8.86%，中金印力消費REIT年內(nèi)大漲22.44%，華夏合肥高新REIT、華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT、嘉實京東倉儲基礎設施REIT等多只產(chǎn)品漲幅超15%。
華夏基金分析稱，在經(jīng)歷了2021年受到投資者追捧價格單邊上行，以及2022年、2023年的市場調(diào)整板塊和個券逐步分化后，2024年以來隨著底層資產(chǎn)經(jīng)營趨穩(wěn)，中國證監(jiān)會發(fā)文允許計入OCI，保險和券商自營需求逐步恢復，債券收益率進入“2時代”，公募REITs的高分紅受到更多投資者關注，市場行情修復。
在李心寧看來，公募REITs基金的一大特點就是投資標的主要是具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的基礎設施資產(chǎn)，例如高速公路、污水處理廠或者是產(chǎn)業(yè)園區(qū)，也包括匯富九州通醫(yī)藥REIT所投資的倉儲物流資產(chǎn)。
“公募REITs基金主要是通過資產(chǎn)運營所帶來的利潤來獲得資產(chǎn)的增值，同時也為投資者帶來收益，基金的收益與底層資產(chǎn)的運營情況息息相關，波動性相對而言也比較小?！彼f道。
值得一提的是，政策也在支持公募REITs提質(zhì)擴容，從而更好地服務實體經(jīng)濟。證監(jiān)會在2月7日發(fā)布的《關于資本市場做好金融“五篇大文章”的實施意見》，便有兩條細則有關公募REITs，一是支持人工智能、數(shù)據(jù)中心、智慧城市等新型基礎設施以及科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領域項目發(fā)行不動產(chǎn)投資信托基金（REITs），促進盤活存量資產(chǎn)，支持傳統(tǒng)基礎設施數(shù)字化改造；二是支持符合條件的健康、養(yǎng)老等銀發(fā)經(jīng)濟企業(yè)股債融資，探索以養(yǎng)老設施等作為基礎資產(chǎn)發(fā)行資產(chǎn)支持證券和REITs。
校對：高源
