證券時報記者 吳家明
今年以來,房企化債步入“深水區(qū)”。多家房企債務重組取得了新進展。在業(yè)內人士看來,房企化債取得新進展是相關方積極努力的結果,鑒于2025年仍是房企債務集中到期的時間點,預計房企化債工作在2025年將會進一步提速。
近日,龍光集團向債權人公布了整體境內債務重組方案,涵蓋“H8龍控05”“H9龍控01”“H9龍控02”“H1龍控01”等21筆債券,本金余額合計219.62億元。值得注意的是,龍光集團提供了折價購回、資產抵債、債轉股、特定資產和全額展期留債等五個選項,以滿足不同類型投資人的需求。
具體來看,選項一為折價購回,龍光集團擬籌集不超過5億元現(xiàn)金資源,以債券面值15%的價格向持有人折價購回;選項二為資產抵債,包括實物資產抵債和財產權信托份額抵債兩種模式;選項三為債轉股,龍光集團擬增發(fā)不超過5.3億股普通股股票,用于抵償境內債券份額,轉股價為6港元/股,與海外方案一致;選項四為特定資產選項,龍光集團擬依托上海某13萬平方米的優(yōu)質商業(yè)項目設立信托,讓債券持有人享有收益權。每100元債券面值可申報登記100份信托份額,信托期限15年,存續(xù)期內依靠項目經營性凈現(xiàn)金流受償,并有0.5%的頭部現(xiàn)金;選項五為展期留債,未參與其他選項的債券剩余本金展期9.5年,利息調整為1%,自第5年期末開始分期兌付。
記者注意到,今年2月,龍光集團對外公布了境外債務重組方案,約有76.4%的債權人加入整體CSA(整體債權人支持協(xié)議)。當時龍光集團對境外債務的債權人提供了四個選項,包括現(xiàn)金支付、優(yōu)先票據(jù)及強制可轉債、強制可轉債和普通票據(jù)及強制可轉債。
目前,債務重組是房企的主流選擇。據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計,截至2025年2月底,有59家出險房企在債務重組或破產重整方面披露了進展,其中已有14家完成了全部或部分的債務重組。值得注意的是,過去房企的債務重組以展期為主,以時間換空間,雖有部分房企提供債轉股重組方案,但整體占比不高。在新一輪債務重組中,多數(shù)房企的化債策略則從原來的展期為主轉向全面削債,主要通過折價贖回債券和強制轉股等方式實現(xiàn)。中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認為,折價回購、債轉股等方式能夠從源頭減少債務,有助于企業(yè)真正走出債務危機,可以為房企爭取恢復流動性的時間,以換取未來企業(yè)價值回升以及償還債務的空間。
從債務到期情況來看,克而瑞數(shù)據(jù)顯示,2024年房企債券到期規(guī)模4828億元,而發(fā)行規(guī)模僅有2158億元。2025年債務到期規(guī)模甚至要高于2024年,達5257億元。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,一線城市樓市已經趨穩(wěn),三四線城市跌幅在明顯收窄,市場底部越來越清晰,這時候對于債務人來說,選擇與企業(yè)共渡難關、等待市場和企業(yè)價值的修復,或許是最優(yōu)的選擇。
校對:王錦程