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證券時(shí)報(bào)記者 張達(dá)

近期，核心城市土拍市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，高溢價(jià)地塊頻出，“地王”不斷被刷新。接受證券時(shí)報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年上半年核心城市有望延續(xù)年初的土拍熱度，但當(dāng)前“地王”頻出僅限于核心一二線城市的點(diǎn)狀回暖，更多三四線城市起色并不明顯，各地市場(chǎng)持續(xù)分化中。

3月27日，成都一宗宅地成交樓面價(jià)超過4萬元/平方米，競(jìng)價(jià)次數(shù)達(dá)到213輪，溢價(jià)率高達(dá)106%，而半個(gè)月前的單價(jià)“地王”樓面價(jià)剛破3萬元/平方米，溢價(jià)率為70.4%。

除成都外，3月以來，北京、杭州等地同樣出現(xiàn)土拍樓面價(jià)創(chuàng)歷史新高的情況。3月18日，北京海淀區(qū)一宗宅地以10.23萬元/平方米樓面價(jià)創(chuàng)北京土拍歷史新高，溢價(jià)率為27.93%。3月25日，杭州一宗宅地拍出約7.7萬元/平方米的高價(jià)，溢價(jià)率高達(dá)70%，時(shí)隔2個(gè)月再度刷新單價(jià)“地王”紀(jì)錄。

據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，今年以來，杭州土地市場(chǎng)持續(xù)高熱，截至3月25日，年內(nèi)已有7宗涉宅地塊溢價(jià)率超過50%，溢價(jià)率超過20%的涉宅地塊更是有20宗。從重點(diǎn)城市周度數(shù)據(jù)來看，在一二線城市高溢價(jià)地塊的帶動(dòng)下，第12周（3月17日—3月23日）重點(diǎn)城市平均溢價(jià)率升至14.7%，且已連續(xù)5周都在10%以上。

對(duì)于核心城市土拍高熱的原因，上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁祖昱認(rèn)為，一是全國(guó)兩會(huì)以來，政策端多次強(qiáng)調(diào)“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，提振了市場(chǎng)信心，包括稅費(fèi)減免、購(gòu)房補(bǔ)貼等地方政策的優(yōu)化，帶來需求側(cè)預(yù)期向好，核心城市新房、二手房銷售的成交規(guī)模和價(jià)格都呈現(xiàn)出了較強(qiáng)的止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，給土地市場(chǎng)帶來正反饋。二是一二線城市采取多批次、縮量提質(zhì)供地策略起到“對(duì)癥下藥”的作用，通過核心地段優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，后續(xù)入市將形成“優(yōu)質(zhì)地塊—高溢價(jià)成交—市場(chǎng)信心提振”的正向循環(huán)。三是高價(jià)地塊背后實(shí)際也反映出企業(yè)投資信心持續(xù)修復(fù)，不過在市場(chǎng)承壓的背景下，房企愈加注重“利潤(rùn)率”和“安全性”，核心城市優(yōu)質(zhì)宅地成為頭部房企低風(fēng)險(xiǎn)配置的首選。

在中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶看來，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊土拍升溫主要原因有兩點(diǎn)，一是房企對(duì)核心城市新房市場(chǎng)銷售回穩(wěn)的看好，補(bǔ)倉(cāng)意愿較高，同時(shí)年初拿地能夠在當(dāng)年進(jìn)入銷售階段，有助于回籠資金，提升周轉(zhuǎn)效率；二是各地政府加大優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)力度，一季度各地推出了不少位于城市核心區(qū)、配套成熟的地塊。

對(duì)于今年的土地市場(chǎng)趨勢(shì)，丁祖昱認(rèn)為，在優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)的帶動(dòng)下，核心城市土地市場(chǎng)率先回暖，加之一二手房?jī)r(jià)、去化率、成交規(guī)模等需求側(cè)指標(biāo)帶來的正向反饋，2025年上半年核心城市有望延續(xù)年初的土拍熱度，并助力房地產(chǎn)行業(yè)加快筑底企穩(wěn)。

不過，丁祖昱同時(shí)指出，“地王”頻出僅限于核心一二線城市的點(diǎn)狀回暖，且多為頭部房企持續(xù)加倉(cāng)，更多三四線城市起色并不明顯，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回溫的進(jìn)程持續(xù)分化中。

曹晶晶也認(rèn)為，短期來看，在房企拿地持續(xù)聚焦的背景下，今年核心城市優(yōu)質(zhì)地塊仍保持較高關(guān)注度，但低能級(jí)城市土地市場(chǎng)或仍面臨一定壓力，城市及區(qū)域分化現(xiàn)象將延續(xù)。

中原地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也反映出各地分化明顯，截至3月26日，全國(guó)土地市場(chǎng)城市排行榜中，土地出讓金排名前三的分別是北京、杭州、上海，其中，杭州平均溢價(jià)率最高，達(dá)到38.1%。而濟(jì)南、無錫、廣州、南通等地土拍均底價(jià)成交，西安、常州、天津、石家莊、徐州、南京等地平均溢價(jià)率不到1%。