國際金融報
袁源
2025-02-07 19:31
2025年春節(jié)假期，廣州、南京、成都、南昌、遵義等城市的置業(yè)行情格外亮眼。
在重點城市供應(yīng)規(guī)模處于近10年新低的情況下，根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，春節(jié)假期期間（1月28日~2月4日）28個代表城市新房日均成交面積較去年假期（2月10日~2月17日）增長8%。
一線城市中的廣州，開發(fā)商積極推出新春特價房、限時折扣優(yōu)惠、家電禮包、物管費(fèi)禮包等優(yōu)惠措施，客戶心態(tài)出現(xiàn)積極變化，2025年春節(jié)假期期間新房成交，較2024年春節(jié)假期增長47%；南京70余個樓盤開展“新春不打烊”活動，部分優(yōu)質(zhì)樓盤日均認(rèn)購套數(shù)可達(dá)5~6套，春節(jié)假期銷售面積同比增長243%，是28個城市中回暖力度最大的；此外，武漢、溫州、南充、德陽等城市成交面積大幅居前。
得益于1月末多個城市的銷售熱度，從中指研究院、克而瑞、億翰智庫等機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)看，百強(qiáng)房企1月銷售總額為2350.3億元，盡管同比下降16.5%，但相比2024年超過30%的降幅已明顯收窄；重點城市的銷售反彈令房企對熱點城市、核心區(qū)位的稀缺地塊爭奪持續(xù)升溫，地塊溢價率不斷被刷新。1月百強(qiáng)房企拿地總額1210.7億元，同比增長41.4%，相較去年由負(fù)轉(zhuǎn)正。
各陣營銷售額降幅均收窄
1月頭部房企持續(xù)受益于布局結(jié)構(gòu)，表現(xiàn)搶眼，排在銷售額前三位的分別為保利發(fā)展（180億元）、中海地產(chǎn)（120億元）和華潤置地（116億元）；綠城中國和萬科的銷售額均超百億元，分別為113.1億元和110億元。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，盡管1月各陣營房企的銷售額均有所下降，但降幅均出現(xiàn)不同程度收窄。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1月，百強(qiáng)房企銷售總額為2350.3億元，同比下降16.5%，但相比2024年超過30%的降幅已明顯收窄；百強(qiáng)房企合計權(quán)益銷售額為1681億元，合計權(quán)益銷售面積為868萬平方米。
具體來看，1月銷售總額超百億元的房企共有5家，較去年同期減少2家，銷售額均值127.8億元；銷售額超50億~100億元的房企共有8家，數(shù)量與去年同期持平，銷售額均值77.5億元；銷售額30億~50億元的企業(yè)有7家。
其中，TOP10房企銷售額均值為105.6億元，同比下降11.8%；TOP11~30房企銷售額均值為34.9億元，同比下降16.5%；TOP31~50房企銷售均值為13.1億元，同比下降31.3%；TOP51~100房企銷售額均值為6.7億元，同比下降17.3%。
另據(jù)克而瑞統(tǒng)計，1月房企推盤“提質(zhì)縮量”，21個重點城市1月前22日首開和加推共計97次，不及2024年12月全月推盤量的1/3；平均開盤去化率為44%，環(huán)比上升6個百分點，同比上升17個百分點。
對于后市，克而瑞分析指出，2月初因恰逢春節(jié)假期，預(yù)計新房市場將延續(xù)供需兩淡，往年三四線城市的“返鄉(xiāng)置業(yè)”，今年也可能成色不足。不過考慮到去年2月為春節(jié)月，基數(shù)較低，今年2月成交量同比仍將延續(xù)正增長態(tài)勢。二手房成交量或?qū)⒀永m(xù)震蕩行情，短期內(nèi)二手房價仍將保持穩(wěn)定。
同時，房企營銷端、產(chǎn)品力競爭白熱化。據(jù)中指研究院初步統(tǒng)計，2025年1月，50個重點城市批準(zhǔn)上市面積同比下降39%，單月供應(yīng)規(guī)模處于2016年以來的同期最低。
同時，多地借春節(jié)假期推出各類房地產(chǎn)促銷活動。
春節(jié)假期前夕，多地房協(xié)發(fā)布倡議、搭建平臺，通過集中展示房源、加強(qiáng)促銷力度等促進(jìn)銷售。如合肥搶抓住春節(jié)假期返鄉(xiāng)人群置業(yè)契機(jī)，啟動春節(jié)假期看房不打烊“迎新年購房安家”活動，吸引了45家房企77個在售樓盤參與，優(yōu)惠力度遠(yuǎn)超平常；長沙則推出“過新年·購新房·安新居”活動，推出戶型多樣、地段豐富、滿足不同家庭需求的房源，共收集到160多套特價房源，并推出專屬特惠折扣。
房企則緊抓“返鄉(xiāng)置業(yè)”機(jī)遇，對返鄉(xiāng)客群制定針對性的銷售方案，通過線上線下聯(lián)動，開展購房送家電、送旅游、減免物業(yè)費(fèi)、送車位等促銷活動。如成都舉辦的“安家成都·2025賀新年”活動中，共有27家房企攜上百個樓盤項目參展，多家房企推出“清盤特惠一口價房源”、成交送家電、安家大禮包等多項促銷策略。
此外，據(jù)億翰智庫統(tǒng)計，建發(fā)房產(chǎn)在上海、南京、蘇州等地打出了“春節(jié)不打烊”的標(biāo)語，推出“送軟裝、送旅游基金、送物業(yè)費(fèi)”等活動；德信地產(chǎn)推出“送優(yōu)惠券、砸金蛋送家電、認(rèn)購得折扣”等活動；敏捷集團(tuán)則聯(lián)動大灣區(qū)四盤開展“來灣區(qū)享暖冬”置業(yè)活動，推出多重優(yōu)惠措施，并提供包括城市住宅、文旅度假產(chǎn)品等選擇，滿足不同人群的購房需求。
百強(qiáng)房企拿地總額增四成
另一方面，在優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)的政策導(dǎo)向之下，房企順應(yīng)市場需求主動“卷產(chǎn)品”“卷品質(zhì)”，而四代宅成為重要的產(chǎn)品創(chuàng)新方向。根據(jù)克而瑞預(yù)測，2025年四代宅項目的數(shù)量將迎來爆發(fā)式增長，覆蓋更多城市和區(qū)域。
克而瑞的統(tǒng)計顯示，在主要落地城市，2025年明確要打造四代宅的新項目預(yù)計將突破70個，一舉超越這些城市2024年在售的四代宅項目總數(shù)。
其中，南京、西安已明確的四代宅項目分別為16個和14個，隨著市場競爭的加劇，開發(fā)商將更加注重項目的設(shè)計與品質(zhì)，以滿足市場需求，明年將涌現(xiàn)出更多具有創(chuàng)新性和高質(zhì)量的產(chǎn)品。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，盡管銷售端受到春節(jié)假期干擾，但2024年底的銷售回暖點燃了房企的補(bǔ)倉熱情，房企對熱點城市核心區(qū)位、稀缺地塊的爭奪已現(xiàn)白熱化，高價地塊頻出。
中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2025年1月，全國300城住宅用地成交規(guī)劃建筑面積3300萬平方米，同比下降18.1%；300城住宅用地出讓金0.13萬億元，同比增長25%；住宅用地樓面價4139元/平方米，同比增加52.6%。
其中，僅一線城市住宅用地成交面積同比漲幅為正，達(dá)9.7%；土地出讓金同比增長101.1%，樓面均價同比增長83.4%。二線城市土地出讓金、出讓面積雙雙下滑，三四線城市則呈現(xiàn)量跌價增的態(tài)勢。
從企業(yè)端拿地來看，1月百強(qiáng)房企拿地總額1210.7億元，同比增長41.4%，相較去年由負(fù)轉(zhuǎn)正。從權(quán)益拿地金額來看，建發(fā)房產(chǎn)（90億元）、華潤置地（83億元）和濱江集團(tuán)（83億元）分列前三位。
從新增貨值來看，TOP10企業(yè)1月新增貨值總額1160.8億元，占百強(qiáng)企業(yè)的32.7%，招商蛇口（179億元）、華潤置地（169億元）和中海地產(chǎn)（130億元）分列前三位。
四大城市群之中，京津冀TOP10企業(yè)拿地金額為309億元，穩(wěn)居首位；長三角和中西部TOP10企業(yè)拿地金額分別為266億元和93億元，分列第二和第三位。
值得一提的是，北京1月拍出多宗高總價地塊，如海淀區(qū)東升鎮(zhèn)北部片區(qū)HD00-0803-0029地塊以總價91.5億元成交，溢價率達(dá)17.33%；建發(fā)房產(chǎn)以90.4億元競得的同板塊HD00-0803-0030地塊，溢價率達(dá)25.04%。
克而瑞分析指出，總體而言，北京、上海、杭州等熱點城市在1月迎來土拍“開門紅”，頭部房企在優(yōu)質(zhì)地塊中的競爭依然激烈。不過，土地市場仍處于局部火熱、整體筑底的態(tài)勢，銷售到投資傳導(dǎo)尚需一段時間修復(fù)，預(yù)計拿地仍以央企和國企為主。
